老厂房怎样变成新酒店

因该路由 30 米拓宽为60 米， 将原三栋楼拆掉一栋， 仅剩 1985 年建造的两栋旧厂房。前楼四层、后楼三层， 建筑面积5188m2。城建拓宽道路， 使该厂无法正常生产经营， 300 多名正式职工面临下岗失业。工人上访， 政府忧虑， 厂领导班子更是心急如焚。胡锦涛同志指出: 群众利益无小事。!怎样解决广大下岗职工吃饭问题? 这不仅关系到 300 多个家庭近千人的生存生活， 更关系到社会稳定， 它是对企业党组织执政能力的一次严峻考验。陶厂长不愧是党的优秀干部， 他组织厂领导班子经过认真分析， 决定充分利用两栋邻街厂房楼这仅有的物业资源， 将旧厂房改造成新酒店。这样， 一是可将部分下岗职工经过培训转变成酒店服务员， 通过酒店这种劳动密集型产业性质， 直接吸纳部分下岗职工再就业; 二是通过酒店增收创效， 每年可获得150 万元左右的收益， 补贴给部分不能就业的下岗职工和上缴退休养老保险金， 从而使300 多个家庭的经济收入得到基本保障; 三是经十路拓宽后将厂房前楼直接暴露于外， 严重影响经十路两侧整体形象。若改造成星级酒店， 找设计高手对楼体外立面、场区景观重新设计装修， 将会变废为宝， 使该楼成为整个经十路的又一风景亮点， 可为济南城建做出突出贡献。这样， 一举三得实为好事， 可要真正操作实施， 却有难以逾越的巨大障碍困难。一曰市场客源难。近年来， 济南市酒店市场与全国其他大部分省会城市一样， 供大于求， 严重的同质化经营， 使大多酒店只能靠价格拼抢客源， 互相残杀， 恶性循环。仅2004 年， 就有一家投资几亿元的大型五星级酒店破产、两家四星级酒店改行、三家三星级酒店关门歇业， 竞争非常惨烈， 在这种形势下再挤入酒店市场， 风险可想而知。二曰市场定位难。因两栋楼仅 5000 多平米， 作为高星级酒店， 配套面积根本不够。若作经济型酒店， 一是房价低， 收入养活不了下岗职工; 二是三、五年后随消费水平提高， 客人舒适度需求必然增加， 仅能满足生理需求、不能满足客人深层次心理需求， 舒适度、豪华度都较低的经济型酒店， 客源也会大幅度衰减。到时必然面临改造尚无资金积累， 不改造更干不下去的被动局面。星级酒店不能搞， 经济型酒店又行不通。面临残酷的市场竞争， 以客房为主的小型酒店究竟应该怎样进行市场定位? 这已成为全国这类小型酒店装修改造普遍面临的重大难点! 三曰资金筹集难。现有厂房只有楼的框架， 连基本的内隔墙都没有， 更不用说酒店必备的整套机电系统， 改造工程量巨大， 仅土建改造就需300 多万元。据初步测算， 改造总费用需 1800 万元左右。 2005 年， 为保证经十路两侧建筑物美观， 所有楼体外立面需统一粉刷彩色涂料， 工厂没钱， 城建部门只好决定由政府掏钱施工， 刷点涂料都没钱， 到哪去凑这 1800 万? 如果贷款， 银行更不想为这种新建酒店承担风险。筹集如此庞大的改造资金， 对这个只生产普通家具的小厂来说， 可谓比登天还难! 四曰设计施工难。因建筑主体、承重、结构、剪力墙、柱距、层高等全部楼体都已固定， 难 以拆改。土建主体及建筑功能 1985 年当初的设计， 就是厂房、车间和仓库， 与星级酒店的功能布局要求风马牛不相及。不仅室内外装修装饰需整体设计， 整个机电系统如: 锅炉、中央空调、消防、上下水管道井、强弱电系统、污水泵、积水坑、膨胀水箱、电梯轿箱、食梯位置、冷凝水处理系统等全部是零， 一切都需要重新设计施工! 按常规需找十几家不同专业设计单位， 这些设计单位水平高低且不说， 但因只懂本专业， 不懂其他相关专业， 如装修设计的不懂酒店功能， 机电设计的不懂装修， 这样必然形成 爹死娘嫁人， 个人顾个人!的后果。相互设计之间工艺技术矛盾重重， 一旦开工大量浪费， 拆、砸、换????必然造成工程拖期、质量隐患、资金大幅超支。这往往就是一个酒店改造预算 3000 万， 5000 万元打不住的重要原因之一。旧酒店改造比新建酒店都难， 更何况是厂房改酒店呢? 酒店装修改造， 人们往往忽略了一个基本的问题， 即它是一个各专业紧密相连、十分复杂的系统工程。包括装饰装修在内的十几个专业设计密切相关， 若孤立、静止、片面看问题， 各专业相互脱节， 必然产生大量问题。为保证开业后装修效果和实用功能， 各专业设计应紧密配合装修设计， 而装修设计的依据是什么? 这恰恰是决定酒店生死存亡的重大问题。装修设计的基本前提是楼层分区， 楼层分区的依据是功能定位， 功能定位取决于市场定位， 市场定位来源于潜在客户群调研、竞争对手调研、自身资源普查等三大调研， 只有坚持酒店装修改造决策的客观性、系统性、科学性， 才能做到怎样赚钱就怎样设计， 使改造后的酒店起死回生， 提升核心竞争力。这就需要寻找一家精通酒店经营管理、能从市场定位、功能布局、楼层分区， 到土建主体结构改造、机电管网改造、装修装饰改造， 一直到酒店筹开管理的综合系统设计单位。同时， 这家单位最好又有承担酒店装修改造全部施工管理的能力。若找不到这样一个能综合、系统解决问题的单位， 一不留神， 就容易使看似严密的招投标程序变为扎扎实实走过场， 导致装修改造变为捅死酒店的一把刀子， 银子没少花， 效果却不好。但茫茫中国大地， 到哪儿才能找到这样一家拥有综合实力的设计施工单位呢? 这成为该项目实施的又一主要难点。功夫不负有心人， 厂领导在全国各地苦苦寻找， 没想到却远在天边， 近在眼前， 在济南市找到了合作伙伴， 这就是中国舜和福思特酒店产业集团! 该集团拥有四千多名正式员工， 年业务量 5 亿多元， 但不像其他公司那样多元化经营， 什么都干。而是仅干两件事， 一是专业从事酒店装修改造; 二是专业从事酒店经营管理。两者紧密围绕酒店这个核心功能， 从建到管， 培养出一大批懂酒店实用功能的装修改造设计施工专家， 同时也培养出了一大批懂酒店工程的酒店管理层。使建酒店与管酒店密切协调统一。经过十几年的艰苦创业和人才积淀， 最终形成具有综合实力、国内罕见的大型酒店产业集团。先说他们自营的六家酒店， 集团购买或租赁的烂尾楼， 自行进行土建、机电、装饰装修各专业系统设计与施工， 工厂生产配套装饰装修木制产成品， 自行经营管理。每家生意都异常火爆。水饺不论斤也不论盘， 一个卖八块， 巴西烤肉人满为患， 客人就餐像到医院看病一样， 要吃饭先排队拿号， 等候翻台。舜和商务酒店由该集团购买楼体产权， 从设计到施工都由集团自行完成， 改造后大获成功。左邻右舍四、五星酒店林立， 四星级酒店房价只卖260 元， 但他们通过人性化的新颖设计、精良细致的工厂化装修、将客人当亲人的营销理念， 平均房价高达 380 元， 开房率95%以上。再说这个集团的酒店专业设计。在香港这个全国乃至东南亚国家的设计之都设立了福思特 香港 星级酒店设计院， 聘请了大批有资深阅历和辉煌设计业绩的高星级酒店专业设计精英， 从天津、北京、河南、河北到江西、珠海、广西、广东， 高星级酒店设计成功作品遍及全国。因设计任务应接不暇， 每设计一个酒店必让其赢利的精品理念， 使设计大师们不敢过多承担设计任务， 因此许多老总们不得不托关系、找路子， 带着贵重礼品上门拜访， 洽谈设计。 其设计的特点第一是实用。一切围绕酒店营销搞设计， 使设计成为实现酒店营销战略的战术支撑点， 体现花钱改造是为了营运赚钱的新理念， 同时怎样省钱就怎样设计， 通过设计选材大幅降低改造工程费用， 花四星级的钱做五星级的酒店， 通过现代高科技手段， 采用新设备、新工艺、新技术、新产品， 大量节能降耗， 降低每日运营费。第二是设计文化品位高。从酒店整体文化定位到内外装饰的设计语言， 每个区域细节都会营造出与众不同的文化氛围， 像看不见又客观存在的磁场一样， 紧紧抓住客人的心灵需求， 所以， 这种独特设计餐饮必然火、客房必然满。第三是设计能力全面、系统。该酒店设计院根据改造不同于新建的特点， 专门设置了酒店改造客源分析部、功能布局部、楼层分区部、园林景观部、外立面设计部、室外灯光及楼体广告牌匾设计部、室内装修整体设计部、家具饰品设计选材部、土建结构改造部、给排水及锅炉改造设计部、中央空调、新风系统设计部、强弱电智能化系统设计部、酒店设备用品集中采供部等部门， 各部门专业分工、又密切协调、围绕每个改造项目统一指挥管理， 有效解决了过去十几个设计单位矛盾重重、相互脱节、责任不清、业主遭殃的酒店改造设计难题。 福思特!的改造施工能力也与众不同。一是工厂化装修淘汰了民工现场手工施工的落后工艺， 用6800 万元的进口流水线生产成已喷漆产成品， 现场直接安装。将大堂总台、墙面造型、门窗套与装饰工艺门、踢脚线、护角线、壁柜、酒吧、隔断、博古架、固定家具等全部实现工厂化装修， 工期短、寿命长， 品质高、价格低， 无噪音、垃圾、污染， 真正做到绿色环保， 竣工当日即可营业。二是具有建设部壹级施工资质、公安部防火门甲级生产资质、 14001!质量环保及 9000! 国际认证早已通过， 是高科技、严管理的大型正规装饰公司， 2000 多名专业技术施工人员， 有效保证了设计效果得以真正实现。如果能与这样的产业集团合作， 设法让该集团再投入巨额改造资金， 上述三大难题不就迎刃而解了吗! 经过双方洽谈， 集团领导深知这个项目运作的巨大难度与投资风险， 但解决下岗职工生活保障的社会责任感和 艺高人胆大!的综合实力， 使集团领导痛下决心， 这个忙一定要帮， 这个项目一定要上! 于是达成了双方合作经营的联合协议: 工厂出厂房， 出部分下岗职工， 集团出全部改造资金， 并负责包括装饰装修在内的各专业系统设计、改造施工和改造后的日常经营管理。一场紧张而有序的改造大会战逐渐拉开序幕， 一个个难以逾越的障碍困难正等待着他们去克服， 改造能否成功? 具体如何实施?